Luật sư giỏi chuyên tư vấn khởi kiện tố cáo mua đất nền dự án

1. Bị lừa mua đất nền dự án ma là gì? Dấu hiệu nhận biết

Trong những năm gần đây, tình trạng “bị lừa mua đất nền dự án ma” không còn xa lạ. Hàng trăm người dân khắp cả nước đã trở thành nạn nhân của các dự án không có thật – gọi là dự án ma.

Dự án ma là những dự án bất động sản được vẽ ra, quảng cáo rầm rộ nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc thậm chí không tồn tại trên bản đồ quy hoạch. Người mua thường bị dụ dỗ bởi các lời hứa như:

“Giá đất sẽ tăng gấp đôi trong 6 tháng.”

“Dự án chuẩn bị ra sổ, chỉ cần đặt cọc là giữ được nền.”

“Chủ đầu tư lớn, uy tín, có bảo lãnh ngân hàng.”

Thực tế, sau khi giao tiền, người mua không nhận được sổ đỏ, dự án biến mất, còn người môi giới cắt đứt liên lạc.

Dấu hiệu nhận biết dự án ma thường gồm:

• Dự án chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ UBND cấp tỉnh.
• Bản đồ quy hoạch khu vực không có thông tin dự án.
• Hợp đồng chỉ là “đặt cọc giữ chỗ”.
• Chủ đầu tư không có giấy phép xây dựng hoặc đang bị thanh tra.

Việc bị lừa mua đất nền dự án ma không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn ảnh hưởng đến tinh thần, khiến nhiều người mất niềm tin vào thị trường bất động sản.

2. Căn cứ pháp lý để xử lý khi bị lừa mua đất nền dự án ma

Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất hợp pháp chỉ được công nhận khi người sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Khi người dân giao tiền mua “đất nền” nhưng khu đất đó chưa được phê duyệt dự án, hợp đồng đó vô hiệu vì vi phạm điều cấm của pháp luật – căn cứ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Ngoài ra, nếu hành vi lừa bán đất nền được xác định có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản, người thực hiện có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017, 2025).

Như vậy, tùy từng trường hợp, người dân có thể yêu cầu:

a. Hoàn trả lại số tiền đã nộp (thông qua khởi kiện dân sự) và yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu hoặc hành vi gian dối.

b. Xử lý hình sự đối tượng lừa đảo (qua đơn tố cáo đến cơ quan công an).

3. Cách xử lý khi bị lừa mua đất nền dự án ma

Khi nhận thấy mình có nguy cơ bị lừa mua đất nền dự án ma, người dân nên bình tĩnh và thực hiện theo 4 bước sau:

Bước 1: Thu thập toàn bộ chứng cứ

+ Lưu giữ tất cả giấy tờ liên quan

+ Hợp đồng đặt cọc, phiếu thu tiền, biên nhận chuyển khoản.

+ Hình ảnh, video, tin nhắn, email quảng cáo dự án.

+ Thông tin môi giới, công ty, người nhận tiền.

Đây là bằng chứng quan trọng để chứng minh giao dịch đã xảy ra.

Bước 2: Kiểm tra pháp lý dự án

Liên hệ Sở Nông nghiệp và Môi trường, UBND xã nơi có đất để kiểm tra:

+ Dự án đã được cấp phép hay chưa?

+ Có quyết định giao đất hay phê duyệt quy hoạch không?

Nếu không có hồ sơ pháp lý, nhiều khả năng bạn đã bị lừa.

Bước 3:

a. Nộp đơn tố cáo

Người bị hại có thể làm đơn tố cáo gửi đến:

+ Cơ quan công an xã nơi hành vi được thực hiện.

+ Viện kiểm sát nhân dân.

Trong đơn cần trình bày rõ: thời gian, địa điểm giao dịch, số tiền, người nhận tiền và các bằng chứng kèm theo.

b. Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện theo mẫu và các tài liệu chứng cứ kèm theo đến Tòa án nhân dân Khu vực nơi có đất yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường.

Bước 4: Nhờ luật sư hỗ trợ pháp lý

Đây là bước rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn.

+ Soạn đơn tố cáo, đơn khởi kiện đúng quy định pháp luật.

+ Đại diện bạn làm việc với cơ quan Công an, Viện kiểm sát, Tòa án nhân dân.

+ Đề nghị phong tỏa tài khoản, ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của đối tượng.

+ Luật sư có thể giúp rút ngắn thời gian giải quyết và tăng khả năng lấy lại tiền.

4. Cách lấy lại tiền khi bị lừa – theo Luật Đất đai 2024

Nhiều người thắc mắc: “Bị lừa mua đất nền dự án ma, lấy lại tiền được không?”

Câu trả lời là CÓ, nếu bạn thực hiện đúng trình tự pháp luật.

Trường hợp 1: Hòa giải, thương lượng

Một số trường hợp đối tượng thừa nhận hành vi và tự nguyện hoàn trả tiền. Khi đó, người dân có thể hòa giải để tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, nên có luật sư làm chứng hoặc lập vi bằng để đảm bảo an toàn pháp lý.

Trường hợp 2: Khởi kiện dân sự

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, bạn có quyền yêu cầu hoàn trả tiền theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu bên bán không tự nguyện hoàn trả, Tòa án sẽ ra bản án buộc trả lại số tiền đã nhận và lãi suất phát sinh.

Trường hợp 3: Tố cáo hình sự

Nếu xác định người bán có hành vi gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản, cơ quan công an sẽ khởi tố vụ án hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017, 2025).

Tùy mức độ chiếm đoạt, người phạm tội có thể bị:

Phạt tù từ 6 tháng đến 20 năm hoặc tù chung thân.

Bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền cho nạn nhân.

Quá trình này cần luật sư hỗ trợ để nộp đơn, bổ sung chứng cứ và theo dõi tiến độ điều tra.

5. Sai lầm người dân thường mắc khi mua đất nền dự án ma

Khi tham gia giao dịch bất động sản, nhiều người dân vì thiếu hiểu biết pháp lý nên dễ rơi vào bẫy của các dự án ma. Dưới đây là những sai lầm phổ biến:

Tin vào quảng cáo và lời hứa hẹn của môi giới.

Không kiểm tra quy hoạch, không xác minh chủ đầu tư.

Ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ thay vì hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Chuyển tiền vào tài khoản cá nhân thay vì tài khoản công ty.

Không lưu giữ chứng từ giao dịch – khiến việc tố cáo khó khăn.

Theo Luật Đất đai 2024 và Bộ Luật Dân sự 2015, mọi giao dịch mua bán đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Nếu không, hợp đồng không có giá trị pháp lý.

6. Kết luận – Liên hệ Luật sư để được hỗ trợ pháp lý

Qua bài viết, bạn đã biết rõ bị lừa mua đất nền dự án ma, lấy lại tiền được không và cách xử lý đúng luật. Câu trả lời là hoàn toàn có thể lấy lại tiền, nhưng bạn cần:

- Thu thập chứng cứ đầy đủ,

- Tố cáo hoặc khởi kiện đúng trình tự,

- Và có luật sư đồng hành để bảo vệ quyền lợi.

Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến nhất hiện nay.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất cụ thể như:

• Một bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cò một bên đang trực tiếp sử dụng một phần hoặc toàn bộ đất mà bên kia được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
• tranh chấp về ranh giới đất liền kề,
• chủ đất cũ đòi lại đất cho thuê, cho mượn trước đó;
• cấp trùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về một phần hoặc toàn bộ thửa đất cho hai người hoặc hộ gia đình; …

Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như:

• Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
• Các bên tranh chấp trong nhóm tranh chấp này thường yêu cầu một bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng hoặc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Một số yêu cầu cụ thể trong nhóm tranh chấp này là yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Hiện nay có hai hình thức cơ bản giải quyết tranh chấp đất đai đó là:

• Khởi kiện tại tòa án yêu cầu tòa án giải quyết;
• Nộp đơn lên Ủy ban nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải, giải quyết tranh chấp. Sau khi tiến hành hòa giải không thành, Hội đồng hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp Xã gửi hồ sơ cho UBND cấp Huyện xem xét giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nên khởi kiện hay nộp đơn lên ủy ban yêu cầu giải quyết tranh chấp đất

Đối với tranh chấp đất đai thì hướng giải quyết triệt để nhất vẫn là khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp bằng một bản án có hiệu lực pháp luật.

Ưu điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án:

• Tòa án là cơ quan xét xử của Nhà nước nên phán quyết của tòa án có tính cưỡng chế cao. 
• Trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ; và đảm bảo hiệu lực thi hành của phán quyết tại Tòa.
• Nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế bởi cơ quan thi hành án. Các bên được bảo toàn quyền lợi và nghĩa vụ của mình bắt buộc phải thực hiện theo phán quyết của Tòa.
• Nguyên tắc xét xử công khai có tính răn đe đối với những hành vi vi phạm pháp luật. Đây cũng là một lợi thế; vì khi có những vụ xét xử công khai sẽ nhận ra những sai phạm trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
• Các bên không phải trả lệ phí cho thẩm phán, ngoài ra chi phí hành chính rất hợp lý

Bên cạnh đó giải quyết tranh chấp đất đai cũng tồn tại một số hạn chế:

• Bản án của tòa án thường bị kháng cáo.
• Quy trình giải quyết còn nhiều bất cập.
• Quá trình tố tụng có thể bị trì hoãn và kéo dài; có thể phải qua nhiều cấp xét xử; ảnh hưởng đến quá trình sản xuất, kinh doanh.
• Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải thông qua thủ tục hòa giải tại cơ sở mới đủ điều kiện để khởi kiện theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Đối với từng tranh chấp cụ thể, mức độ nghiêm trọng thì chúng ta nên lựa chọn những cơ quan giải quyết khác nhau để phù hợp với tình hình, tiết kiệm thời gian và đảm bảo hiệu quả của vụ việc.

Tuy nhiên xét về tổng thể so với việc giải quyết tranh chấp tại Ủy ban thì việc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai vẫn hiệu quả hơn. Bản án của Tòa án có tính thực thi cao hơn. Giải quyết được triệt để vấn đề tranh chấp giữa các bên. Đảm bảo việc thi hành án trong khi tại ủy ban chưa có cơ chế này.

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp ở UBND

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai, khi giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND mà hòa giải không thành tại xã thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện nếu là tranh chấp của cá nhân, hộ gia đình với nhau hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện tại UBND huyện nơi có đất tranh chấp đối với gia đình, cá nhân với nhau.

Đối với tranh chấp đất đai Liên quan đến quyền sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục Hòa giải bắt buộc tại cơ sở theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013:

• Người có tranh chấp đất đai nộp đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai.
• Trong thời gian không quá 45 ngày kể từ thời điểm UBND xã khi nhận được đơn yêu cầu thì phải tiến hành hòa giải.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Nếu trong trường hợp hòa giải không thành thì khi đó mới có đủ điều kiện để tiến hành giải quyết vụ án tranh chấp đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất ở Tòa án

Như đã đề cập tới ở trên đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải thông qua thủ tục hòa giải tại cơ sở mới đủ điều kiện để khởi kiện theo (Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với nhau là Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có đất theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 BLTTDS 2015.

Trình tự thủ tục yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai:

1. Nộp đơn khởi kiện
2. Tòa án thụ lý giải quyết
3. Tòa án xét xử sơ thẩm
4. Tòa án xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo kháng nghị)

Bản án sơ thẩm được tuyên có hiệu lực pháp luật sau 15 ngày kể từ ngày đương sự nhận được bản án mà không kháng cáo hay Viện kiểm sát kháng nghị theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp đất đai, chúng ta nên cân nhắc lựa chọn việc giải quyết ở đâu cho hợp lý. Đối với những tranh chấp phức tạp thì nên khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết và có sự hỗ trợ của luật sư để đảm bảo quyền lợi. Mọi thắc mắc hoặc cần hỗ trợ xin liên hệ hotline để được giải đáp./.
Trân trọng.


LS TRẦN MINH HÙNG